Gayrimenkul piyasasında aynı binada, aynı metrekaredeki iki daire arasında yalnızca “kiracı” farkı nedeniyle satış fiyatında yüzde 30’luk düşüş yaşanıyor. Kiracılı evler daha düşük bedelle el değiştirirken, bu durum yatırımcılar için hem fırsat hem risk anlamına geliyor.

Fiyatı düşüren ama alıcıyı caydıran 4 neden

Hürriyet'e konuşan Vartur Emlak CEO’su Şerif Varlı, kiracılı dairelerin daha ucuz satılmasının 4 temel sebebini şöyle özetliyor:

1.Düşük kira kontratları yatırım getirisini sınırlıyor.

2.Tahliye süreci uzun ve zahmetli.

3.Önceki hukuki ihtilaflar yeni malike yansıyor.

4.Kira artış sınırlamaları, konut fiyatıyla kira getirisi arasındaki farkı büyütüyor.

'Risk var ama talep de yüksek'

Varlı’ya göre, uzun vadeli yatırımcılar kiracılı evleri piyasa altı fiyat avantajı için tercih ediyor. Duygusal alıcılar ise “hayalimdeki ev” olarak gördükleri konutun boşalmasını sabırla bekliyor. Profesyonel yatırımcılar ise kira sözleşmesi analizi ve pazarlık gücü sayesinde yüksek kazanç elde edebiliyor.

Yüksek kazanç potansiyeli

Varlı, “Piyasa değeri 100 birim olan bir evi, kiracı nedeniyle 70 birime alan yatırımcı, ileride değer normale dönünce yüzde 43 kâr sağlar” diyor. Ayrıca, yüzde 30 indirimle alınan bir daire, neredeyse 6 yıllık kira gelirini peşin kazandırıyor.

İstanbul’da kiracılı–boş daire farkı

Resmi veri bulunmasa da sahada yüzde 10–20 fiyat farkı gözlemleniyor. Sahibinden Emlak Endeksi verilerine göre İstanbul’da konutların amortisman süresi son iki yılda 255 aydan 203 aya geriledi. Bu, kiraların satış fiyatlarına kıyasla daha hızlı arttığını gösteriyor.

Bağcılar önde, Esenyurt dengede

Esenyurt’ta kira ve satış fiyatları paralel seyretti, fiyat farkı sınırlı kaldı.

Bağcılar’da ise kira fiyatları çok hızlı artarken satış fiyatları geriledi, fark açıldı.

Kadıköy ve Beşiktaş gibi merkezi lokasyonlarda amortisman süresi yüksek olsa da anlamlı düşüşler gözlendi.